Процедура выселения арендатора из квартиры имеет четкий алгоритм, предусмотренный законодательством. Юристы компании «М16-Консалтинг» рассказывают, как происходит выселение по договору найма и когда собственник может самостоятельно выставить жильцов за дверь.
Специфика процедуры
Порядок, в котором будет производиться выселение арендаторов, определяется в зависимости от множества факторов. Так, имеет значение, заключали ли вы с квартирантами договор найма, истек ли его срок и зарегистрированы ли жильцы в вашей недвижимости.
Когда договор не заключался
Ситуация, при которой условия аренды скреплялись исключительно устными договоренностями, с точки зрения выселения является самой простой. Для этого следует пригласить участкового, которому вы предъявите документы на собственность, и взять в свидетели пару человек.
Отсутствие договора снимает с вас ответственность за сохранность имущества неугодных квартирантов, а это значит, что вы можете собрать их вещи и вынести на лестничную клетку. Если же вы сделаете это без привлечения свидетелей, жильцы могут обвинить вас в краже вещей.
Важно учитывать, что участковый присутствует исключительно для подтверждения того, что все сделано по закону. Так что призывать его в помощь, если жильцы начнут упираться, бессмысленно.
Когда договор был заключен
Если ваши отношения с нанимателем были оформлены письменно и заверены у нотариуса, то выселение будет проходить несколько сложнее.
Если срок договора аренды (найма) истек
Поскольку после окончания срока действия договор теряет свою силу, то и право на пользование помещением у квартирантов утрачивается. А это значит, что вы имеете полное право потребовать покинуть вашу территорию.
Порядок выселения арендатора осуществляется точно так же, как и при наличии только устной договоренности о проживании.
Преждевременное выселение
Если до окончания срока действия договора еще далеко, а помещение вам нужно уже сейчас, приготовьтесь к более сложной и длительной процедуре.
Впрочем, вы можете попробовать договориться мирно. Для этого за 3 месяца до даты выселения необходимо направить квартирантам письменное уведомление о намерении расторгнуть договор. Если они согласны с требованием, то просто ставят на уведомлении свои подписи и в назначенный день съезжают.
Если же не согласны, то уведомить все равно придется: это нужно для расторжения договора через суд. Поскольку в случае несогласия вам вряд ли удастся получить подписи квартирантов, следует зачитать им условия уведомления в присутствии двух незаинтересованных свидетелей. Если же даже в устной форме жильцы отказываются внимать требованиям уведомления, то в документе необходимо отметить факт уклонения. Следующим этапом станет обращение в суд.
Выселение из жилого помещения по договору найма через суд
Расторгнуть договор найма может районный суд по местонахождению спорной недвижимости. Туда вы и должны обратиться с исковым заявлением, в котором обязательно указываются причины досрочного расторжения.
Основания для расторжения договора аренды через суд:
- Систематическое нарушение условий договора: несвоевременная арендная или коммунальная плата;
- Порча имущества, принадлежащего арендодателю;
- Препятствия, чинимые наймодателю при посещении помещения;
- Использование площади в незаконных целях: сдача в субаренду, ведение предпринимательской деятельности на территории квартиры;
- Регулярное нарушение общественного порядка;
- Нежелание собственника в дальнейшем сдавать квартиру.
Важно: смена собственника не является основанием для расторжения договора найма, так как в этом случае обязанности арендодателя просто переходят на нового владельца недвижимости. А это значит, что если вы намерены продать квартиру, сначала необходимо выселить квартирантов. Поскольку в дальнейшем новый владелец будет судиться из-за сложившейся ситуации не с квартирантами, а с вами.
Документы:
- Исковое заявление с указанием оснований для расторжения договора и сроками, в которые квартиранты должны съехать;
- Договор найма;
- Чек, свидетельствующий об уплаченной пошлине.
Порядок выселения арендаторов по судебному решению
После того, как суд расторгнет ваш договор, будет назначен срок, в который квартиранты должны съехать. Если этого не случилось, вы можете обратиться в службу приставов, которые принудительно выселят съемщиков.
Выселение из квартиры по договору социального найма
Ситуация несколько осложняется, когда речь идет о муниципальной квартире, а также в случаях, когда жильцы временно зарегистрированы на площади.
Выселить арендаторов из муниципальной квартиры можно за длительную просрочку по оплате коммунальных платежей. Но для этого квартиранты должны вообще не платить за «коммуналку» в течение 6 месяцев. То есть, если за этот срок был сделан хотя бы один платеж, то в удовлетворении иска суд откажет.
Если вы сможете доказать, что квартиранты нарушают правила общественного порядка или своим поведением ставят под угрозу безопасность других жильцов, суд также рассмотрит возможность выселения проблемных арендаторов квартиры по социальному найму.
Выселение зарегистрированных арендаторов
Если вы сделали квартирантам временную регистрацию по адресу своей жилплощади, а теперь хотите их выселить, то у вас есть только два варианта:
- Ждать, когда срок регистрации истечет, и тогда выселять;
- Инициировать выселение через суд. Но в этом случае понадобятся веские аргументы.
Если вместе с родителями-арендаторами в сдаваемой квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, то шансы выселить их досрочно практически равны нулю. Даже если жильцы длительное время не платят за аренду. Задача также усложнится, если вы прописали арендаторов в своей собственности. Предлагаем узнать больше о выселении прописанных жильцов.
Однако и в таких случаях можно освободить жилплощадь. Достаточно обратиться к опытным юристам по недвижимости. Компетентные юристы из «М16-Консалтинг» помогут даже в самых трудных случаях, связанных со спорами с недвижимостью.