Юридическая чистота квартиры: что нужно проверить перед сделкой
Эксперты «М16-Консалтинг» утверждают, что многих судебных споров, связанных с купленной недвижимостью, можно было бы избежать. Для этого достаточно было провести своевременную проверку юридической чистоты квартиры. Однако зачастую покупатели верят на слово продавцу и вместе с квартирой покупают головную боль в виде дальнейших споров.
Чтобы обезопасить вас от совершения неблагонадежный сделки, мы подготовили специальный материал. Прочтите статью, чтобы узнать, как проверить юридическую чистоту квартиры.
Для чего нужна такая проверка?
Оценка чистоты квартиры перед ее покупкой нужна для того, чтобы в дальнейшем вы не были вынуждены делить свою недвижимость с внезапно объявившимися сособственниками или не лишились ее вовсе.
Опытный юрист по сделкам с недвижимостью убедится, что при совершении сделки не нарушены ничьи права и что договор заключается на законных основаниях. Только при таких условиях может быть соблюдена юридическая чистота сделки, которая гарантирует, что в дальнейшем не будет оснований для признания сделки недействительной.
Этапы и инструменты юридической проверки чистоты квартиры
Все документы, необходимые для продажи квартиры, можно запросить в специальных государственных реестрах. Что и сделает юридический оценщик. После получения необходимых документов специалист сопоставит их с теми, которые предлагает покупатель. Однако это только часть комплексной проверки.
Анализируем продавца
1. При этом удостовериться нужно не только в том, имеет ли он законное право на продажу данной недвижимости, но и убедиться в адекватности продавца в целом.
Для начала необходимо проверить его личные документы. Нет ли в них помарок? Не потекли ли печати? Соблюдена ли нумерация страниц? И главное – не прекратился ли срок действия документа?
2. Следующий этап – проверка документов, свидетельствующих о его праве собственности. Здесь также необходимо проверить все печати, подписи и пометки.
3. Если у вас возникают сомнения или подозрения, лучше запросите информацию об участнике сделки из нарко- и психоневрологического диспансеров. Помните, если вы подпишете договор с человеком, который страдает от алкогольной или наркотический зависимости или имеет психическое заболевание, любой суд признает сделку продажи недействительной.
4. Если вы имеете дело не с самим продавцом, а с человеком, который представляет интересы собственника по доверенности, то здесь нужно быть особенно внимательным. Во-первых, следует убедиться, что доверенность была заверена уполномоченным нотариусом.
Если есть возможность связаться с нотариусом для уточнения деталей – связывайтесь. Так вы сможете убедиться, что собственник жив и здоров, ведь неизвестно, по какой именно причине вы вынуждены совершать сделку через посредника.
Также ознакомьтесь с полномочиями, которые возложены на продавца: вполне возможно, что он имеет право только на подписание документов купли-продажи, а в финансовых операциях собственник планирует поучаствовать лично.
5. Постарайтесь узнать информацию о брачных отношениях собственника. Объясним, зачем это нужно: если жилплощадь была приобретена в браке (исключение – получение недвижимости в дар), то супруг (-а) – неважно, нынешний (-яя) или уже бывший (-ая) – имеет свою долю в этой квартире. И если он (-а) не в курсе действий супруга, то вполне может заявить на свои права в дальнейшем.
Проверяем документы
Убедитесь, что все документы на квартиру в порядке. Для этого следует запросить документальные сведения о недвижимости в открытых источниках. Это может быть госреестр прав или БТИ (если сделки с недвижимостью совершались до 1998 года).
1. Проверьте, совпадают ли сведения из полученных документов с информацией о квартире из документов продавца. На что обратить внимание? Точный адрес, сведения о собственниках и размеры приобретаемой недвижимости.
2. Убедитесь в законности всех ранее совершенных сделок, включая приватизацию жилья или процесс наследования. Если вскроется факт того, что одна из ранее совершенных сделок была проведена с нарушением закона, то и все последующие операции с недвижимостью будут аннулированы, включая вашу сделку купли-продажи.
3. Особое внимание обратите на информацию о собственниках. Их частая смена служит тревожным звоночком, от покупки в этом случае лучше воздержаться.
Сведения о третьих лицах
Это еще один важный аспект, который обязательно должен быть подвержен тщательному анализу. Если впоследствии выяснится, что на квартиру претендуют третьи лица, вы можете лишиться целой доли. Более того, если совладелец захочет вселиться, суд обяжет вас проживать совместно.
1. Начните с анализа информации о зарегистрированных по адресу квартиры лицах. При чем узнайте не только о тех, кто состоит на учете сейчас, но обо всех, кто был здесь прописан. Убедитесь, что среди них нет лиц, выписанных «в никуда». Есть такие? Сразу откажитесь от сделки.
2. Также узнайте о том, кто фактически проживает на жилплощади. Эту информацию можно получить из домовой книги или паспортного стола. Однако вам откажут в выдаче сведений, если собственник не подтвердит свое согласие на их раскрытие. Поэтому в уполномоченные органы следует обращаться совместно.
3. Если квартира была приватизирована, однако не все зарегистрированные жильцы участвовали в этой процедуре, необходимо обратиться в Департамент приватизации жилья. Дело в том, что гражданин, который сознательно отказывается от своей доли в пользу родственника, взамен получает право на пожизненное проживание в квартире.
4. Еще одна категория лиц, о которых следует знать заранее – потенциальные наследники. Если на продажу выставлена квартира, полученная в наследство, следует убедиться, что все, кто может претендовать на жилплощадь, от своих претензий отказались. В противном случае у них есть три года, чтобы заявить о своих правах на жилплощадь.
5. Если с законными наследниками все понятно, то гораздо сложнее обстоят дела с внебрачными детьми. К сожалению, в этом случае стопроцентную гарантию вам может дать только частный детектив после масштабного расследования. Впрочем, ситуации, при которых свои права на недвижимость заявляют дети, рожденные вне брака, крайне редки.
Юридическая чистота сделки при покупке квартиры
Для полной проверки недостаточно просто ознакомиться с документами, которые демонстрирует покупатель, так как непрофессионал не сможет отличить оригинал от подделок. Более того, документы могут быть и оригинальные, но утратившие силу. Словом, разобраться без специалиста будет сложно.
Юристы «М16-Консалтинг» предлагают свои услуги по оценке юридической чистоты. Мы гарантируем полную и глубокую проверку, по итогам которой вы сможете оценить все возможные риски покупки и сможете избежать споров, связанных с недвижимостью, в том числе избежать ненужных судов при ипотеке.
(6 оценок, среднее: 3,83 из 5)
Загрузка...