Как защититься при рейдерском захвате недвижимости
Рейдерский захват квартиры, земли и другого имущества – проблема, которая стоит в России достаточно остро. Причин у распространения квартирного рейдерства несколько: это и общая юридическая неграмотность населения, и тяжелое финансовое состояние собственников, вынужденных соглашаться на невыгодные условия сделки, и откровенно криминальные действия со стороны захватчиков.
«М16-Консалтинг» рассказывает, как обезопасить себя от рейдерского захвата недвижимости и куда обращаться, если вашу собственность пытаются захватить.
- Кто такие квартирные рейдеры
- Схемы рейдерского захвата квартиры
- Схемы рейдерского захвата земли
- Как защититься от квартирных рейдеров?
- Юридическая помощь
Кто такие квартирные рейдеры?
Многие жители России до сих пор считают, что рейдеры – это крупногабаритные парни в спортивных костюмах, кожаных куртках, с золотой цепью на шее и барсеткой в руках. Именно поэтому зачастую при встрече с настоящими рейдерами граждане не чувствуют подвоха.
Сегодня рейдерский захват имущества в основном совершают молодые люди не просто приличного, а даже представительского вида. Поскольку зачастую рейдерами выступают профессиональные юристы, иногда – риэлторы, то и выглядят они соответственно: отглаженный костюм, аккуратный галстук, грамотная речь и обходительные манеры.
Именно этот «приличный вид» и подталкивает собственников к решению дать согласие на сделку, о которой в скором времени придется пожалеть.
Кроме того, часто случается так, что долю в квартире продают родственники (иногда – обиженные на других собственников), бывшие супруги и другие совладельцы, которые не уделяют особого внимания добросовестности покупателей.
Как происходит рейдерский захват домов и квартир?
Юристы выделяют три схемы, которыми пользуются рейдеры.
В чистом виде такой способ встречается реже всего, и это определенно хорошая новость, поскольку в этом случае захватчики прибегают к уголовным действиям и буквально принуждают собственников к передаче имущества.
Это могут быть угрозы, применение насилия и другие методы давления, направленные на то, чтобы вынудить вас отказаться от собственного имущества в пользу захватчиков.
Также часто используется фальсификация документов и другие мошеннические действия.
Захват путем законных действий
Поскольку чаще всего квартирные рейдеры – это юридически подкованные специалисты, которые хорошо разбираются в жилищном законодательстве, то и провести сделку на выгодных только для одной стороны условиях для них не составляет труда. Это явление особенно благодатно «цветет» на почве общей юридической неграмотности населения.
Все подводные камни, среди которых, к примеру, искусственно заниженная стоимость, намеренное введение продавцов в заблуждение и другие элементы обмана, вскрываются уже после подписания договора. При этом сам документ составляется таким образом, чтобы в будущем его было невозможно оспорить или признать незаконным.
Этот вид рейдерского захвата собственности встречается чаще всего. Суть схемы, как правило, заключается в том, что сначала на законных основаниях у собственника выкупают долю в квартире, а в дальнейшем туда заселяются люди, которые целенаправленно «выживают» его с общей жилплощади.
Причем это необязательно те люди, которые выступили второй стороной в сделке. Это могут быть люди, ведущие маргинальный образ жизни – алкоголики, наркоманы и т. д. Реже – люди с уголовным прошлым. Их цель: создать для вас невыносимые условия проживания, чтобы как можно быстрее добиться согласия на продажу оставшейся доли на совершенно невыгодных для вас условиях.
Впрочем, заселить могут и вполне приличных людей, которые также будут действовать вам на нервы. Чаще всего такое давление заключается в регулярной смене замков (ключи от которых вам, разумеется, не выдают), а также в длительных ремонтных работах, в ходе которых постоянно страдает ваше имущество. Главная проблема здесь заключается в том, что закону их действия не противоречат.
Рейдерский захват земли: популярные схемы
Не меньший интерес для рейдеров представляют и земли. Рейдерских захват земельного участка в СНТ (садовое некоммерческое товарищество) может проходить следующим образом:
Рейдеры приходят к дачникам с предложением оказать полезные для участников СНТ услуги. Как правило, речь идет о регистрации земли общего пользования или же проведении электрических/газовых коммуникаций.
При этом в качестве платы рейдеры просят энергохозяйство или земельные участки, которые не используются. Передача оформляется путем договора дарения.
Еще одно условие, предлагаемое рейдерскими «данайцами» — передача управления водоснабжением и электросетями в садоводстве подставной управляющей компании. Такая компания через несколько месяцев резко взвинчивает тарифы на оказываемые услуги, отказаться от которых невозможно.
«Черная лошадка» среди дачников
Еще одна популярная схема: захватчики «вербуют» (точнее, просто подкупают) одного или нескольких членов товарищества, в обязанности которых входит внутренняя дестабилизация. Такие «черные лошадки» начинают компрометировать действующих руководителей СНТ, провоцировать их смену и т. д.
Новым руководителям достаточно просто перерегистрировать товарищество. Результатом действий подставного руководства становится переоформление половины земель в собственность третьих, совершенно посторонних лиц.
К данному способу обычно прибегают недобросовестные чиновники, а также строительные компании, которые имеют виды на землю, принадлежащую СНТ.
Обычно берется надуманный повод, например, притеснение прав отдельных участников либо нарушение правил использования земельных участков. Эта новость тиражируется среди местного населения и способствует созданию негативного образа СНТ и его руководства.
В последствии начинаются судебные разбирательства (а поскольку в схеме часто замешаны должностные лица, то и труда сфальсифицировать дело не составляет), что в конечном итоге уничтожает товарищество. Освобожденные таким образом земли потом могут быть использованы под строительство новых коттеджных поселков или других коммерческих объектов.
Что делать, если вы уже стали жертвой рейдеров?
При незаконном захвате квартиры или земли следует сразу же обращаться в правоохранительные органы: написать заявление в райотдел, на основании которого правоохранители смогут возбудить уголовное дело.
Вы можете рассчитывать на положительное решение своей проблемы, если квартирные рейдеры выбрали криминальную схему для захвата вашей жилплощади. К заявлению вы просто прикладываете копии правоустанавливающей документации. Если есть возможность, представьте в органы документы, которыми оперируют ваши соперники.
Гораздо сложнее действовать в том случае, когда речь идет о законном захвате или комбинированной схеме. Проблема в том, что решение квартирных споров и порчи совместного имущества больше не находится в компетенции полиции. То есть, если вам поцарапали дверь или сломали диван, правоохранители бессильны. То же самое касается и угроз. Реагировать полицейские смогут только на конкретные действия, к примеру, побои и т. д.
Если вы столкнулись с рейдерами, которые действуют на полулегальных началах и пакостят в рамках допустимого законом, то идти следует к юристу, который будет решать возникшую ситуацию через суд.
Профилактические меры
Если вы намерены выставить на продажу свое имущество или долю в нем, советуем вам предпринять ряд профилактических мер, способных обезопасить от столкновения с квартирными рейдерами. Для этого необходимо:
- Тщательно следить за правоустанавливающими документами. Если они попадут в руки мошенников, этого будет достаточно для дальнейшего завладения вашим имуществом. Чем лучше связи у таких мошенников, тем меньше у вас шансов успешно противостоять им;
- Нелишним будет обезопасить и собственную подпись: во-первых, постарайтесь следить за тем, чтобы с ней не могли ознакомиться посторонние лица. Во-вторых, незначительно измените свою подпись, чтобы, с одной стороны, она соответствовала той, которая стоит в вашем паспорте, с другой – была усложнена для подделки;
- Воспользуйтесь помощью юриста. Юрист (желательно приглашенный со стороны, а не любезно предложенный вашими партнерами по сделке) тщательно проанализирует условия сделки и удостоверится в их обоснованности и законности;
- Если у вас встала необходимость продать долю в собственной квартире (или если же второй собственник, с который у вас имеется общая недвижимость, решил продать свою часть), настаивайте на нотариально оформленном порядке пользования квартирой. И опять же, обращайтесь не к тем специалистам, которых вам советует покупатель, а ищите людей самостоятельно.
Юридическая защита от квартирных рейдеров
Юридическая подкованность захватчиков и неграмотность населения – не единственная основа для успешного рейдерства. Захватчики имеют большие связи среди правоохранителей, в силовых структурах, в органах суда и прокуратуры.
Как правило, квартирные рейдеры представляют собой полноценную группировку, где каждый участник является отлаженной частью механизма и просто выполняет свою функцию: это и риелторы или покупатели доли, и жильцы, в задачу которых входит создание невыносимых для жизни условий, и представители органов власти, которым достаточно просто бездействовать в критический момент, чтобы довести ситуацию до логического конца. Такие группировки могут не только завладеть долей в квартире, но и осуществить рейдерский захват целого здания.
Именно поэтому противостоять им в одиночку – заведомо проигрышный вариант. Только участие профессиональных юристов способно не просто сдвинуть дело с мертвой точки и помочь вам сохранить недвижимость, но и наказать обидчиков.
Именно такое решение вам предлагают юристы компании «М16-Консалтинг». Мы добьемся признания сделки недействительной, сохраним вашу собственность и оградим от необходимости контактировать с рейдерами. «М16-Консалтинг» — это Ваша надежная защита от рейдеров.
(3 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...